Классификация рынка вторичной жилой недвижимости

Основными целями классификации жилой недвижимости являются:

— Объединение квартир и жилых домов в группы, однородные по своим эксплуатационным качествам и цене.

Создание единого для всех участников рынка понятийного аппарата, позволяющего всем участникам рынка «разговаривать на одном языке», использовать и понимать одну и ту же терминологию.

Вторичный рынок жилья классифицируется по традиционному методу. В основе традиционной классификации положены исторический период постройки, материал стен, площадь квартиры и цель постройки домов данного типа.

Согласно данной классификации, многоэтажные жилые дома на вторичном рынке жилья делятся:

•        Дореволюционные. 
• Сталинки.
• Современные дома советского периода.
• Современные украинские дома.      

В свою очередь, современные дома советского периода делятся на следующие типы:

• Старая панель.
• Типовая панель.
• Улучшенная типовая панель.
• Улучшенный кирпич.

Современные дома украинского периода делятся на следующие типы:    

• Современная украинская панель.
• Современный украинский кирпич.   

Ниже приведены основные характеристики указанных типов домов:

1. Дореволюционные дома.

• Период строительства: до 1917 года
• Доля в общем объеме: 13,24%
• Этажность: 1 — 8
• Материал стен: кирпич
• Высота потолков: 3,2 — 4,5 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 35-48
• 2-комн.: 47-80
• 3-комн.: 65-112

Сосредоточены в основном в центральных районах города.

Основные достоинства – высокие потолки, толстые наружные стены, нестандартное архитектурное решение.

Недостатки – наличие деревянных перекрытий, устаревшие инженерные коммуникации.

Разброс цен на квартиры в дореволюционных домах весьма велик, а предложение немного.

2. «Сталинки»

• Период строительства: 20-е – середина 50-х годов ХХ века
• Доля в общем объеме: 16,16%
• Этажность: 2 — 13
• Материал стен: кирпич
• Высота потолков: 3 -4 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 29 — 40
• 2-комн.: 47 — 64
• 3-комн.: 60 – 85

Сосредоточены в основном в центральных и прилегающих районах города.

Данный тип жилья является достаточно дорогим. Это объясняется проверенным временем стойкостью построек, использованием исключительно кирпичной кладки, высокими потолками и относительно просторными площадями.

3. Старая панель («Хрущевка»).

• Период строительства: середина 50-х – конец 80-х годов ХХ века
• Доля в общем объеме: 14,43%
• Этажность: 3 — 12
• Материал стен: железобетон
• Высота потолков: 2,50 — 2,55 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 23 — 34
• 2-комн.: 43 — 48
• 3-комн.: 58 – 65

Сосредоточены в основном в «спальных» районах и на окраинах города.

Квартиры такого типа имеют небольшой метраж, неудобную планировку, совмещенные комнаты, маленькие коридоры и кухню. Плохая тепло- и звукоизоляция. В свое время данный тип жилья строился рекордными темпами и в огромном количестве,  преследовав одну основную цель – обеспечить как можно быстрее и как можно большее количество населения жильем.

4. Типовая панель.

• Период строительства: середина 70-е – 80-е годы ХХ века
• Доля в общем объеме: 8,83%
• Этажность: 9 — 16
• Материал стен: железобетон, керамзитобетон
• Высота потолков: 2,65 — 2,75 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 32 — 36
• 2-комн.: 46 — 54
• 3-комн.: 65 – 73

Сосредоточены в основном в «спальных» районах и на окраинах города.

Представляют собой более продуманный подход к решению вопроса постройки и планировки жилья., нежели предыдущий вариант. Все дома данного типа имеют несколько видов планировок и очень похожи друг на друга. Перепланировать их очень сложно.

5. Улучшенная типовая панель

• Период строительства: середина 70-е – 80-е годы ХХ века
• Доля в общем объеме: 7,37%
• Этажность: 9 — 22
• Материал стен: керамзитобетон
• Высота потолков: 2,65 — 2,75 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 34 — 44
• 2-комн.: 52 — 56
• 3-комн.: 70 – 80

Сосредоточены в основном в спальных «районах» города.

В свое время такой тип жилья считался довольно престижным. Площадь и планировки квартир намного лучше предыдущего варианта. Типичным является некая квартальная схема застройки части микрорайона одинаковыми или похожими домами данного типа.

6. Старый кирпич («Хрущевка»)

• Период строительства: середина 50-х – конец 80-х годов ХХ века
• Доля в общем объеме: 24,46%
• Этажность: 2 — 14
• Материал стен: кирпич
• Высота потолков: 2,50 — 2,55 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 26 — 34
• 2-комн.: 42 — 50
• 3-комн.: 55 – 69

Дома данного типа разбросаны практически по всему городу, соответственно именно район расположения сильно влияет на стоимость квартиры. Единственным реальным преимуществом данных домов являются кирпичные стены, которые в отличие от панельных, обеспечивают лучшую тепло-  и звукоизоляцию.

7. Улучшенный кирпич

• Период строительства: до 1991 года
• Доля в общем объеме: 7,11%
• Этажность: 4 — 20
• Материал стен: кирпич
• Высота потолков: 2,65 — 2,75 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 34 — 42
• 2-комн.: 48 — 69
• 3-комн.: 62 – 92

Из построек  советского периода отличается улучшенной планировкой, большими, по сравнению с «массовым» жильем, площадями, использованием самых современных, на период постройки, материалов и технологий.

8. Украинская панель

• Период строительства: после 1991 года
• Доля в общем объеме: 2,03%
• Этажность: 9 — 26
• Материал стен: керамзитобетон, монолитный бетон
• Высота потолков: 2,65 — 2,75 м.
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 39 — 47
• 2-комн.: 60 — 70
• 3-комн.: 78 – 104

Построены относительно недавно. Стоимость квартиры в них относительно не высокая и ориентированы они, прежде всего, на слои населения, не готовые переплачивать за престижность района, вид из окна и дорогие стройматериалы.

9. Украинский кирпич

• Период строительства: после 1991 года
• Доля в общем объеме: 6,38%
• Этажность: 2 — 28
• Материал стен: кирпич
• Высота потолков: 2,65 и больше
• Стандартные метражи (S общая, кв.м.):
• 1-комн.: 37 — 56
• 2-комн.: 61 — 88
• 3-комн.: 78 – 131

Просторное и удобное жилье. Дома оснащены современными коммуникациями, необходимой инфраструктурой, имеют автономные коммунальные системы и службы, предполагают индивидуальную планировку и отделку. При постройке учитывается месторасположение.

Таблица классификации вторичной жилой недвижимости.