Комплексные исследования внешней среды девелоперского проекта на прединвестиционной стадии-2Целью комплексных исследований внешней среды девелоперского проекта, а именно, социально-экономического, инфраструктурного и рыночного окружения есть определение функционального назначения территории развития (земельного участка), обеспечивающего коммерческую, экономическую, бюджетную и социальную эффективность проекта.

Исследования внешней среды девелоперского проекта – рынка недвижимости, позволяют определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и, таким образом, выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике и является сферой вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.

Комплексные исследования внешней среды девелоперского проекта на прединвестиционной стадии-1Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Проведенный регрессионный анализ зависимости стоимости недвижимости или величины арендной ставки как функции спроса показал, что спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием многочисленных факторов:

  • экономические факторы (внутренний валовой продукт, объемы промышленного производства, объемы экспорта/импорта, объемы розничного товарооборота и др.);

  • социальные факторы (численность и структура населения, уровень заработной платы, структура расходов домохозяйств и др.);

  • природно-климатическая среда (рельеф области, роза ветров и др.);

  • административные факторы;

  • окружающая среда;

  • национальные и культурные условия, традиции населения;

  • политические факторы.

Модель внешней среды представлена на рисунке

Комплексные исследования внешней среды девелоперского проекта на прединвестиционной стадии

На сегодняшний день город – это уже сложившаяся система, которая включает в себя как объекты нового строительства, так и застройки, которые являются результатом  исторических процессов города. Наиболее эффективное функциональное назначение  территории города будет определяться количественной оценкой инвестиционной привлекательности.