Методология определение оптимального функционального назначения продукта девелоперского проекта

При изложении метода определения оптимального функционального назначения продукта девелоперского проекта конъюнктурные и ценовые показатели, отнесенные к моменту проведения исследований и принятия инвестиционного решения в пользу i-ой альтернативы, обозначаются как (*)ⁱ_t , те же показатели, отнесенные к перспективе (моменту начала эксплуатационной стадии или завершения девелоперского проекта), обозначаются как (*)ⁱ_T.

Метод состоит из следующих этапов:

0-й этап. Определение множества элементов {P₁,…P_J} в границах территории исследования.

1-й  этап. Выделение очередного элемента исследования  Р_j.

2-й этап. Проведение мониторинга, анализа и построение прогнозов изменения показателей экономического развития и социально-демографических показателей для Р_j.

3-й этап. Анализ динамики изменения прогнозных значений экономических и социально-демографических показателей.

Если полученные прогнозные значения имеют положительную динамику, переход к 4 этапу, иначе переход к 1 этапу.

4-й этап. Проведение исследований градостроительных особенностей заданной территории Р_j, в том числе уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры.

5-й этап. Если территория Р_j характеризуется развитой градостроительной инфраструктурой, переход к 6 этапу, иначе переход к 1 этапу.

6-й этап. Проведение мониторинга, анализа и построение прогнозов изменения показателей на рынке недвижимости (структура и объем предложения, объемы строительства, структура и объем платежеспособного спроса, стоимость строительно-монтажных работ, условия получения разрешения на строительство).

Для каждой альтернативы А_{i ,} i = 1,…N:

6.1. Определение значений текущего Dⁱ_t и перспективного Dⁱ_T спроса, текущего Sⁱ_t и перспективного Sⁱ_T предложения на i-м сегменте рынка.

6.2. Если   Dⁱ_T ≥ Sⁱ_T, переход к 6.4, иначе переход к 6.1.

6.3. Определение ценовых показателей: показатель рыночной стоимости при продаже недвижимости Cⁱ_t, Cⁱ_T, показатель рыночной стоимости при аренде недвижимости (арендная ставка) Rⁱ_t, Rⁱ_T.

6.4. Определение показателей (индексов) доходности.

Индекс доходности при продаже объекта i-го функционального назначения (альтернатива A_i) —

 

                                       (2.5)

 

 

где C_Tinvest − рыночный показатель инвестиционных затрат на создание объекта, полученный в ходе мониторинга.

Индекс доходности при сдаче объекта i-го функционального назначения в аренду:

 

         (2.6)

 

 

 

 7 этап. Если стратегия девелопера ориентирована на стоимость, тогда A^opt = Aⁱ, для которого Iⁱ_T = I_Tmax.

Если стратегия девелопера ориентирована на доход от эксплуатации, тогда A^opt = Aⁱ, для которого  Kⁱ_T = K_Tmax.

Анализ и прогнозирование социально-экономического развития региона – предвидение будущего состояния экономики и социальной сферы. В состав прогноза социально-экономического развития региона входят набор частных прогнозов развития экономики и социальной сферы региона.

В комплексном экономическом прогнозе отражается будущее развитие экономики региона как целостного образования. Разработка комплексного прогноза базируется на научных основаниях, которые адекватно объясняют функционирование и развитие регионального хозяйственного комплекса. В качестве рабочих инструментов комплексного прогноза используются: экстраполяция сложившихся в прошлом тенденций в развитии экономики и социальной сферы на будущее.

 

Предлагаемый подход к определению оптимального функционального назначения продукта девелоперского проекта позволяет учесть особенности проведения прединвестиционных исследований для девелоперов с разными стратегиями инвестирования.