Методы маркетинговых исследований рынка недвижимости

 В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что рассматриваемый рынок является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим исследования проводятся на основе принципов системного подхода. К ним относятся: изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно: изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире); вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы (макродиагностика рынка недвижимости); расчленение (многоуровневая декомпозиция, дезагрегирование) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение отдельных элементов и синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Концепция финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынка недвижимости по результатам диагностики, включает следующие принципы инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости Украины (механизмов их функционирования и инвестиционной привлекательности):

Принцип 1. Финансовый инвестиционный анализ рынка недвижимости исследует рыночную реализуемость инвестиций в недвижимость на основе концепции НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков/объектов) в трех аспектах: рыночная реализуемость типов и классов коммерческой недвижимости на рынке (тенденции «зоны торговли» продуктами проектов), ресурсная реализуемость участков/объектов для проектов; финансовая реализуемость проектов.

Принцип 2. Исследование локального и агрегированного рынка с целью выяснения реализуемости инвестиционных проектов (определения зон торговли) заключается в раздельном изучении и сопоставлении: спроса и предложения на использование физического пространства объектов недвижимости для каждого функционального типа и класса качества недвижимости на данном рынке, спроса и предложения на право владения собственностью для каждого функционального типа и класса качества недвижимости на данном рынке; спроса и предложения инвестиционно-строительных ресурсов на данном рынке; текущих среднестатистических индексов доходности рынка; предварительной оценки общей финансовой реализуемости (доходности) типовых проектов для каждого типа и класса собственности на данном рынке (доходности функциональных сегментов).

Принцип 3. Результаты исследования рынка необходимо применить в целях прогнозирования инвестиционной привлекательности рынков. Для этого необходимо на основании анализа полноты и разнообразия построенной дискретной пространственно-параметрической модели рынка, включающей объемные, ценовые и доходные показатели во всех фактически имеющихся или вновь образующихся на данном рынке сегментах (типах и классах коммерческой недвижимости с территориальным дифференцированием) определить: экономический тип рынка, степень развития рынка фазу и стадию рыночного цикла, текущую и прогнозируемую стратегию основных участников рынка; тенденции зоны торговли (продуктами проектов).

Принцип 4. Прогнозирование тенденций зоны торговли (продуктами проектов) заключается в определении: «векторов роста» зоны торговли; закономерностей изменения этих векторов на данном рынке («факторов роста», «барьеров для входа и для роста», «генераторов движения»); вероятного изменения емкости и структуры спроса — «разрывов рынка» (разрывов спроса и предложения на рынке) и изменения предпочтений потребителей в пределах инвестиционного горизонта инвестиционных проектов; вероятных темпов «поглощения» рынком продуктов проектов.

Принцип 5. Прогнозирование разрывов рынка и темпов поглощения рынком продуктов инвестиционных проектов необходимо осуществлять на основе сопоставления результатов независимых методов анализа: начинать исследование необходимо с определения максимальных вероятных значений методами на основе «анализа экономической базы» спроса в зонах торговли (демографии, занятости, инвестиций, доходов, потребностей); завершать исследование необходимо определением минимальных вероятных значений эконометрическими методами на основе анализа динамики предложения (объемов строительства, уровня цен и «реализованного спроса»).

 

Реализация представленных принципов позволяет провести изучение процессов текущего функционирования и будущего состояния рынка недвижимости, однако требует пересмотра материальных и нематериальных характеристик данного рынка. Важнейшей фазой диагностики процесса функционирования и развития рынка выступает разработка расчетных индексов доходности в качестве критериев сравнительной инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков недвижимости.

Материальные характеристики региональных (локальных) рынков недвижимости – это характеристики, которые можно выразить численно в виде данных или статистических показателей. Они подразделяются на две группы: определяющие уровень цен и определяющие темпы изменения цен (активность рынка).

К специфическим особенностям административно-территориальной единицы – города, региона и др., определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка недвижимости, относятся: административный статус и масштаб территориальной единицы; экономический тип города, характер его промышленного и культурного развития, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств; удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, характер транспортных связей с ними; природно-климатические и экологические условия; характер и состояние жилого и нежилого фонда.

Вторая группа факторов, определяющая темпы изменения цен, арендных ставок, активности рынка, включает: социально-экономические условия в городе (регионе), стране, в мире; характер деловой активности отечественных и иностранных инвесторов – потенциальных арендаторов и покупателей объектов коммерческой и жилой недвижимости на рынке города; состояние законодательной и нормативно-правовой базы рынка (как на национальном, так и на региональном и городском уровнях) и его инфраструктуры; характер политики местных властей относительно привлечения местных инвесторов, развития конкурентности/монополизма на рынке.

Нематериальные характеристики региональных (локальных) рынков недвижимости – это характеристики, которые нельзя непосредственно измерить или подсчитать количественно, и которые должны выражаться качественно или образно: историческая, культурная, экологическая, эстетическая аура, определяющая привлекательность города для проживания, социальный и культурный статус местного населения, стиль жизни. Совокупность указанных характеристик принято объединять термином – качество жизни.