Формирование системы управления девелоперскими проектами

Развитие технологии управления строительными проектами в Украине началось в период  индустриализации тридцатых годов двадцатого столетия. Рост однотипного, серийного производства, прежде всего, в сфере жилищного строительства, потребовал глубокого теоретического обоснования и практических рекомендаций по поточной организации работ при реализации строительных проектов.

Разработка методов сетевого планирования (метод критического пути, метод PERT) положила начало развитию современной теории управления проектами.  70-80-ые годы пришлого столетия характеризуются развитием системного подхода и программных средств для управления проектами: автоматизированных систем сетевого планирования и управления (СПУ), появились первые программные комплексы для управления проектами, комплексы программ для многопроектного управления программой деятельности организации с учетом ее целей и ресурсных возможностей.

Переход от административно-планового управления экономикой к рыночным отношениям положил начало новому этапу в развитии теоретических основ управления проектами: создание отечественной методологии, комплексных средств и подготовка кадров для профессионального управления проектами на основе трансфера мирового опыта, достижений украинских ученых.

С развитием современной методологии управления проектами совершенствуются и методы управления строительными проектами с ориентацией  на рыночные потребности.

Идеологии управления инвестиционо-строительным проектом в рыночной среде на сегодня наиболее отвечает проект девелопмента.  Субъекту "Девелопер" в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта.

Развитие рыночных механизмов в данной сфере подразумевает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность циклов предъявляет жесткие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости.

Этапы развития системы управления проектами в строительстве представлены в табл.1.

Таблица 1

Развитие системы управления проектами в строительстве

 

Период	Проект	Определение проекта	Методы управления
до 1990 г.	Проект капитального строительства	Проект— комплект проектно-сметной документации на создание зданий, сооружений или технических устройств.	–         директивные методы, –         административно-правовые методы –         поточные методы строительства –         программно-целевой подход
1991-2000	Инвестиционно-строительный проект (ИСП)	ИСП- ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.	–         сетевое и календарное планирование –         методы освоения объема –         методы контроля качества
2000- наст.вр.	Девелоперский проект (ДП)	ДП – проект сознания нового объекта через реализацию ИСП с обеспечением экономической, социальной, коммерческой и бюджетной эффективности	табл. 2

Эволюции девелопмента как профессиональной деятельности способствует реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: агенты рынка недвижимости будут приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости .

Осуществление инвестиционной строительной деятельности требует объединения усилий и капиталов одновременно нескольких хозяйствующих субъектов. Кроме этого, любой объект недвижимости, в который инвестируются средства, как правило, представляет собой повышенную техническую, экологическую или иную опасность для человека в частности, и общества в целом.

Итак, девелопмент − это система управления инвестиционной деятельностью по повышению доходности объектов недвижимости, которая подразумевает значительное расширение рамок проектного управления, так как не сводится только к созданию объекта недвижимости и происходит на всех основных направлениях развития недвижимости, включая жилую, коммерческую, промышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы.

Девелопмент — один из наиболее рисковых видов предпринимательской деятельности, что обусловлено высоким уровнем затрат на развитие проектов недвижимости, длительностью их реализации, сложностью выхода из проекта, а также отсроченным периодом возврата инвестиций.

Успех девелоперской деятельности зависит от таких основных факторов: наличие доступа к финансовым ресурсам: построение оптимальной финансовой схемы строительства; взаимоотношения с органами власти; опыт осуществления девелоперских проектов и наличие рыночной информации; профессионализм персонала; использование современных технологий и разработок.

Побудительным мотивом для осуществления любого девелоперского проекта является желание собственников капитала (земли, финансовых ресурсов, предпринимательских способностей) получить прибыль от инвестиций в недвижимость.

На развитом западном рынке устоялась следующая модель девелопмента: профессиональный девелопер объединяет под своим началом капитал (свой или привлекаемый) в виде земли и финансовых активов. При этом, неспецифические функции передаются в аутсорсинг (аутсо́рсинг – передача организацией определенных бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области, на основе длительного контракта, не менее 1-2 лет) .

Повышение эффективности деятельности девелоперов и снижение рисков в динамическом окружении проектов возможно путем создания специфических организационных структур, способных мобильно реагировать на изменившиеся условия функционирования.